《乌鲁木齐市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展16条政策措施》政策解读

为适应房地产市场供求关系新变化，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和改善性住房需求，促进乌鲁木齐市房地产市场平稳健康发展，结合实际，制定16条措施。

第（一）条：加大配售型保障性住房供给

按照《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）要求，尽快组建市场收购主体，以“土地成本+建安成本+微利”的价格原则，收购房地产企业已建成的存量商品住房用作配售型保障性住房。建立轮候机制，启动配售型保障性住房申请受理工作，在掌握轮候家庭住房需求的基础上，持续优化分配选房规则，面向工薪收入和引进人才群体公平公正公开分配。

第（二）条：多主体多渠道筹集保障性租赁住房

支持企业利用依法取得使用权的土地或自有闲置用地建设保障性租赁住房。支持企业利用闲置和低效的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房，其用水、用电、用气价格按照民用标准执行。允许企业通过自建或合作方式建设运营保障性租赁住房。租金不高于市场租金的90%，对项目增值税和房产税予以降低税率，并可给予中央资金补助。

第（三）条：调整保障性住房配建政策

自2024年8月1日至2025年7月31日挂牌成交的住宅用地，房地产企业不再配建保障性住房（公共租赁住房、经济适用住房）。为确保政策更好衔接，切实减轻房地产企业开发成本，针对已配建的保障性住房，为房地产企业提供2种选择：一是房地产企业可将已配建的保障性住房申请转为配售型保障性住房，向符合条件的申请家庭进行分配。分配剩余的配售型保障性住房，可申请将其中30%房源转为保障性租赁住房，并无偿交付至市住房保障部门；剩余70%房源，房地产企业补缴土地出让金后可转为商品住房向市场销售。二是房地产企业可申请直接将已配建的保障性住房的30%房源转为保障性租赁住房，并无偿交付至市住房保障部门；剩余70%房源，房地产企业补缴土地出让金后可转为商品住房面向市场销售。

根据市住建局出具的《乌鲁木齐市“经济适用房认证通知书”》或有关文件，自然资源局按照市委、市人民政府《关于进一步促进民营经济发展的实施意见》（乌党办发〔2018〕134号）：“积极消化商品房开发中配建的保障性住房。对房地产开发企业配建的经济适用住房，房地产开发企业自愿回购的，在缴纳异地统建资金及按原有土地出让合同价格补交土地出让金后，可作为商品住房出售，同步实施经济适用住房认购销售与商品住房预售”的要求，按程序为用地单位办理保障性住房调整的用地手续。

第（四）条：建立全覆盖动态住房保障机制

结合“五大互嵌”中“空间互嵌”要求，围绕低保低收入家庭、外来务工人员、新市民、青年人、工薪等群体，动态以公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房进行保障，促进各民族广泛交流交往交融。

第（五）条：增加改善性居住用地供应

一是按照《关于印发进一步加强土地储备和土地出让工作实施意见的通知》（乌政办〔2018〕71号），遵循“市级统筹、市区联动、权责统一”的原则，完善新形势下土地储备工作模式，市土地储备中心履行全市土地收储的主体责任，区（县）、部门加强协调配合，围绕规划、资金、建设等重点工作，建立联席会议制度，协调解决土地储备运作过程中规划、资金、征收、项目审批、环评、一级开发整理等问题，形成全市土地储备的工作合力。各区（县）作为征收主体，要根据全市土地计划安排，按时限完成征收任务后“净地”交付；要按照“责任共担、利益分享”原则对区（县）征收工作进行量化、考核和奖励，调动区（县）征收工作的积极性；要加强考核工作，将全年土地储备任务列入全市绩效目标考核体系，细化《乌鲁木齐市土地储备绩效考核评分标准》，将土地收储和征地拆迁工作任务分解到各县（区）、各相关部门，压实工作责任，定期通报各项工作进展情况。二是按照《关于进一步规范和优化土地供应事项申请条件的通知》（乌政办〔2020〕75号），在项目用地挂牌出让前，由用地所属辖区区（县）人民政府（或国家级开发区管委会）负责，依法依规完成项目用地征迁蓝线范围内征收补偿和拆迁、清理、迁改、原权利人不动产权注销登记等工作后，向市自然资源局提出办理项目用地挂牌出让手续申请。三是按照《自然资源部关于切实做好保障性住房用地供应分类调整完善住宅用地有关政策的通知》（自然资发〔2023〕186号），在城市郊区等不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域，优化规划用地指标，停止执行单套面积不高于144平方米、容积率不得低于1.0的供地标准。

为提振市场信心，打造土地市场良好的营商环境，按照《关于印发<关于进一步加快土地开发利用推动高质量发展实施方案>的通知》（乌政办〔2024〕23号）要求，乌鲁木齐市人民政府安排资金设立了土地收储“资金池”，用以解决征收、迁改、道路、市政等配套基础设施问题，全力确保土地“净地”出让，保障企业“拿地即可交地、交地即可开工”，降低企业土地开发成本，促进房地产业健康发展。

第（六）条：鼓励建设高品质住房

针对此项政策，市自然资源局会同市住建局、林草局、城管局联合印发了《关于开展乌鲁木齐市城市森林花园建筑（第四代住房）试点工作的实施意见》，要求参照《城市森林花园住宅设计标准》进行设计、建设，对并容积率、建筑密度、绿地率相关计算标准进行明确。一是空中庭院住宅每户拥有一个绿化庭院，庭院投影面积不低于每户户型总面积的40%，高度为两个自然层高且不低于5.6米，外挑尺寸不小于3米不大于6米，绿化面积不小于其水平投影面积的50%，覆土深度不低于0.8米，左右相邻的两个绿化庭院不能有重叠的，其建筑面积不计入容积率及产权面积。二是空中园林住宅每两层设置一个开敞式公共园林休闲平台，同时每户拥有一个绿化庭院，通风采光通道的总长度不低于其周长三分之一的空中公共园林休闲平台（包括载人电梯、消防楼梯以及室外连廊走廊），其建筑面积不计入容积率及产权面积。

第（七）条：合理确定新建商品住房项目配套设施容积率

此项政策主要为降低市场主体开发成本，激发市场活力。新建住宅项目配建的幼儿园、社区用房、卫生服务站、老年日间照料中心、蔬菜直销点等相关公服设施，如建设单位在规划方案设计阶段，与政府签订无偿移交的文字协议，此部分建筑面积不计入项目整体容积率；同时项目中的地上自走车库、车库顶棚等政策中提到的相关内容，特别是建筑悬挑部分，包括设备平台及露台相关建筑部分，也不计入项目用地整体容积率。此部分不计入容积率部分的建筑面积，建设单位也可用于住宅及商业建设，从而提高项目整体的建筑体量，降低建设成本。

第（八）条：加快城市更新步伐

一是城中村（自建房）改造。根据2023年7月24日《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）第二条第六款第三项：“在先行确定规划指标、合作单位选择条件和净地出让等前提下，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，组织采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式，相应城中村改造项目内土地可依法实施综合评价出让或带设计方案出让....”的规定，按照科学谋划、稳妥推进，综合施策、拆改并举的原则，组织各区全面开展前期摸底、规划设计、盈亏分析、资金筹措、土地整理和出让等各项工作，由各区政府按照项目实际情况有计划地确定城中村（自建房）年度改造计划，有序推进各项改造工作。二是老旧小区改造。根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类。完善类：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要市环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车场（库）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信报箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

第（九）条：调整商业性个人住房贷款利率和最低首付款比例

中国人民银行、国家金融监督管理总局5月17日联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。中国人民银行同日宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。

根据通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。同日，中国人民银行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

第（十）条：加大住房公积金支持力度

一是按照《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T 51267-2017）中3.2.2第8项“所申请贷款额度不应高于借款申请人（含共同申请人）公积金账户缴存余额的一定倍数。贷款额度与公积金账户缴存余额的倍数规定，应经住房公积金管理委员会批准并报上级监管部门备案后实行”。二是按照《住房公积金提取业务标准》（GB/T51353-2019）中4.2.2：“偿还购房贷款本息提取，可在首次还款之日起申请，应优先用于偿还住房公积金贷款或住房公积金贴息贷款”。按照《新疆住房公积金业务规范》的规定，“缴存职工每间隔1年可提取住房公积金偿还商业住房贷款”。为方便缴存职工，缓解缴存职工的还贷压力，住房公积金中心预开通住房公积金按月偿还商业住房贷款的业务，程序已开发完成。

第（十一）条：支持住房“以旧换新”

根据《国务院关于印发<推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案>的通知》（国发〔2024〕7号）精神，各地要指导行业协会搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接平台，号召三方积极参与，提供优惠和全链条优质服务，打通一、二手房置换链条。乌鲁木齐市房协从今年5月开始举办乌鲁木齐住房“旧换新、换新颜”活动，组织动员越来越多的房地产中介机构和开发企业加入，为购房者、中介、房企搭建了高效平台，中介和房企主动降低服务佣金和销售价格，不仅给群众更多的选择，促进供需匹配，而且努力解决群众换房过程中遇到的难题，降低交易风险，提升换房效率。

第（十二）条：常态化开展商品住房团购

乌鲁木齐市常态化举办商品房团购活动，支持科研机构、产业园区、大中专院校、企事业单位等通过团购商品住房等方式，集中解决职工住房问题。安居广厦平台搭建了线上营销平台，全景展示商品住房房源，支持房企开展互联网销售，购房人可线上看房选房，线上下单支付。同时，对于腾退保障性住房并有意向购买商品住房的群体，市住建局会专门进行登记，并组织团购商品房，希望房地产企业给予他们专门的购房优惠。

第（十三）条：加快办理前期用地手续

按照市人民政府《印发关于促进乌鲁木齐市房地产市场平稳健康发展的实施方案的通知》（乌政办发〔2022〕63号）：“容缺办理前期手续，土地出让竞买保证金按照20%确定，房地产企业在完成首期50%土地出让金出让金付款后，即可办理立项备案、规划用地许可、规划工程许可、施工许可，确保及时开工建设”。

第（十四）条：积极推行交地即交证、交房即交证

“交房（地）即交证”服务新模式，是由不动产登记部门将权籍调查和不动产登记工作向前延伸到土地供应及房屋竣工验收环节，主动介入、靠前服务，把原来土地供应和房屋竣工验收等环节进行不动产登记的串联办理流程，变成同步并行办理。通过“互联网+不动产登记平台”或现场申请的方式，提交土地首次登记、房屋首次登记及转移登记申请并纳入“交房（地）即交证”的项目，开发企业在缴清土地出让价款、取得相关竣工验收备案材料审批和缴清税费后，不动产登记中心即时审批并进行登簿缮证，向开发企业颁发《不动产权证书》，实现了土地和房屋不动产登记的‘一站式’服务，达到交房（地）即交证的“双同步、零时差”。这项新模式是不动产登记主动向各环节各领域延伸服务的一项创新，进一步打造市场化、法治化、国际化营商环境，提升涉企不动产登记工作效率。

第（十五）条：第十五条关于鼓励企业盘活闲置存量土地

闲置存量土地是指未按照《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》约定（规定）的时限进行开发建设的土地。近年来，国家大力推动闲置存量土地盘活利用，自然资源部也相应出台了一系列政策措施。盘活闲置存量土地，有利于提高我市土地利用结构的协调性，能够促进土地集约节约利用。此次政策出台，我市闲置存量房地产用地在符合国土空间规划和保障安全的前提下，可以依法合理调整规划条件和设计要求，优化完善建设工程设计方案。同时，支持企业采用存量土地出资（入股）、引入第三方资金等方式继续开发土地，也可按规定分割宗地转让给其他经营主体开发利用。

第（十六）条：落实税收优惠政策

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十一条第二款的规定：“纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治区、直辖市税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过三个月”。

按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十一条规定，纳税人有下列情形之一的，属于税收征管法第三十一条所称特殊困难：（一）因不可抗力，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的；（二）当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的。

第四十二条规定，纳税人需要延期缴纳税款的，应当在缴纳税款期限届满前提出申请，并报送下列材料：申请延期缴纳税款报告，当期货币资金余额情况及所有银行存款账户的对账单，资产负债表，应付职工工资和社会保险费等税务机关要求提供的支出预算。

税务机关应当自收到申请延期缴纳税款报告之日起20日内作出批准或者不予批准的决定；不予批准的，从缴纳税款期限届满之日起加收滞纳金。